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【理財最前線】出國買房再掀熱潮 進擊海外地產3教戰
記者｜ 馬婉珍
繪圖｜林鴻彬
攝影｜ 吳貞慧 董孟航 陳俊銘
地緣政治風險及匯率優勢所帶動的推力，掀起一波海外置產熱潮。文壇天后小彤在疫情期間視訊看屋，一口氣花新台幣700萬元買下日本東京2屋，過年遊日回來後，打算再下手1間東京摩天高級住宅；32歲的小資族權芳，看準泰國解封的復甦力道，去年4月進場卡位，以新台幣約350萬元買下曼谷10坪套房收租，投報率4.5％。海外置產看似一盤好投資，不過眉角多，買家一定要做足功課。
「以前是『保本』，錢進海外投資置產可享4.5％穩定報酬，現在兩岸情勢緊繃，很多人想在海外買第2個家『保命』。」德寶地產總經理李維鑫說，台海局勢劍拔弩張，常聽客人焦慮滿手現金無處安放，泰國置產說明會場場爆滿，擠進上百位民眾，疫後每月可成交逾30戶，交易件數及金額都回到疫情前水準。
而將買氣推向海外的動力，還有匯率優勢。民眾最有感的是好長一段時間日幣天天都便宜，去年還貶至近30年新低，吸引台人瘋日本置產，買氣夯爆，信義房屋日本事業部去年度買賣交易突破600件，業績創下歷史新高。
只是海外買房，人生地不熟，若遇到不良仲介撒手不管，無疑踩大雷。知名作家小彤和小資男權芳，都在疫情期間首度錢進日本、泰國買房收租，2人對想海外購屋置產者提出3點建議。
小彤一家三口赴日過年，開心分享跟女兒在東京房子前的合影，此行她看上一間塔樓（摩天高級住宅），高樓層可遠眺富士山，實坪18坪，折合新台幣不到2,500百萬元，她直呼心動想買。
一、多看多問 評估合理價
早在2020年小彤即在日本置產，「手機滑一滑、視訊看屋就下單，台灣房價太貴啦！東京買2間各10坪套房，共日幣2,500萬元，以當時匯率換算才新台幣700萬元。」不過，她深知這是買來收租，必須是賃貸物件（出租公寓），確認帶3年租約，雖曾有過空租2個月，但不算長，評估後出手。
小彤更善用買方優勢議價，「當時疫情重創，房市冷清，價格好談，我砍價12％，從日幣1,480萬元殺到1,300萬元入主新宿，再以日幣1,200萬元買下晴空塔旁的套房，這間也打了89折。」小彤透過熟識的仲介越洋下單，因她都用現金付款，房仲還為此出動點鈔機算錢。
進擊海外房產，小彤傳授撇步，「先連結日本市調機構『東京Kantei株式會社』，了解整體走勢，再比較各物件合理價，接著在網頁打上『売』字＋建案名，可秀出當地房仲銷售價格，從中比價。」小彤攤開十幾張彩印文件，看得出她對喜愛的物件做足功課。
跟日本同樣是3個小時航程的泰國，是東南亞政局最穩定、政策最開放的國家，在台人憂心地緣政治風險之下，泰銖60萬元就可擁有精英簽證，門檻較低，吸引民眾赴泰置產。
從事房地產業的權芳，帶客戶飛曼谷買房已7年，去年嗅到泰國疫情走入尾聲，32歲的他也心動了，以泰銖400萬元（當時約新台幣350萬元）買下曼谷剛完工的30平方米（約9坪）套房，月收租泰銖1.5萬元，投報率4.5％。
一開始，權芳也擔心房價是否在合理範圍，便查詢CBRE等國際商仲網站研究房價，曼谷房價依區域落在每平方米泰銖12萬至25萬元，權芳換算打算購入的套房每平方米約泰銖13.3萬元，介於行情內，激勵他買屋決心。
二、貸款不易 現金要備足
因匯率優勢而開心海外買屋，卻可能苦於銀行核貸嚴苛，影響資金籌措。權芳提醒，泰國對外國人嚴審貸款資格，利率8％偏高，且僅5成，因此泰國投資置產以現金居多，「當初我就是把老家小金門（金門烈嶼）的房子增貸出300萬元，加上自己存款100萬元，以現金買下曼谷的套房收租。」
再看日本的狀況，台人赴日買屋的戶數雖不受限，但要注意當地銀行沒有全額貸、也沒有寬限期。信義房屋日本事業部經理柳政億指出，日本銀行貸款成數約5至7成，利率近3％，貸款年限20年，屋齡也限制在20年內，民眾要先評估資金能否負擔，且房屋的最低貸款金額必須達日幣3千萬元，以目前匯率換算，約新台幣690萬元以上的物件才可承作。
而日本東京可承作貸款的銀行共9家，台系銀行包括台銀、一銀、兆豐銀、中信銀等8家，以及一家日系的東京之星銀行，以往民眾必須親自飛到日本辦理貸款事宜，疫情期間改變運作模式，中信銀可用郵寄方式處理。柳政億提醒，上述9家銀行皆可於東京承作，但民眾若選擇在大阪買房，則僅有兆豐銀、中信銀、東京之星3家銀行受理。
三、釐清成本 精算投報率
「不要買太老舊的房子！光是修繕積立金（維修公積金）的負擔就扛得很辛苦。」小彤認為屋齡15年以內的房子較安全，日本人很注重建物外觀整潔，越老舊的房子，管委會向屋主收取的修繕積立金就越多。
李維鑫也提醒，熱門國家房地產出售時，大多會課徵資本利得稅，例如泰國5年內出售，要繳特別營業稅3.3％，日本、馬國甚至要上繳30％之高。此外，日本固定支付的成本也較多，新宿區日幣2,580萬元的房子，年繳固都稅（持有稅）日幣5.7萬元，約占0.22％，較泰國高。
再以東京都中央區日幣4,380萬元（約新台幣千萬元）的12坪房子來看，年租金收入日幣204萬元，年繳管理費、固都稅、稅理士費（稅務師費）等支出，總計日幣48.5萬元，淨投報率為3.5％。
而以小彤的新宿套房為例，位在新宿御苑旁、地鐵出站走路3分鐘就到，日幣1,300萬元買進，月收租日幣7.8萬元，初算投報率很漂亮，「大家都看表面利回（粗估投報率）有7.2％，但扣除管理費、修繕積立金、固都稅等負擔，實際利回（淨投報率）約4.5％。」小彤提醒。
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